Москва не даром строится

          За последние полгода себестоимость строительства жилья в Москве в рублевых ценах увеличилась больше чем на 40%. Рост себестоимости уже привел к ощутимому повышению розничных цен на новостройки, следом за которым стали расти цены и на вторичном рынке. Впрочем, строители уверяют, что период роста окончен и в ближайшие месяц-два ценовая ситуация на рынке стабилизируется.
     
      Два прораба
     
      Стоимость любой квартиры определяется балансом спроса и предложения. Однако применительно к московским новостройкам это правило работает лишь отчасти. Застройщики, конечно, ориентируются на сложившуюся конъюнктуру, однако при определении цены на продаваемое жилье прежде всего исходят из себестоимости строительства.
     
      От 70% до 80% себестоимости дома составляет цена стройматериалов. К этой цифре добавляется стоимость труда рабочих, а также услуг заказчика и проектных организаций. Кроме того, за пользование земельным участком в Москве застройщик должен передавать часть возведенного жилья муниципалитету. В зависимости от префектуры и строительного проекта эта доля варьируется от 10 до 40%. Немалая часть инвесторов не располагает достаточными оборотными средствами и прибегает к банковским заимствованиям. Понятно, что себестоимость строительства увеличивается на стоимость кредита (в настоящее время 20-25% в валюте). Помимо этого застройщики закладывают в стоимость норму прибыли, налоговые издержки и определенный процент на оплату услуг риэлтеров.
     
      Особенности столичного стройкомплекса накладывают на эту схему свой отпечаток. Подавляющее большинство жилых площадей в Москве возводится двумя застройщиками -- департаментом внебюджетной политики строительства Москвы (ДВПС) и строительными компаниями, входящими в Московский строительный союз -- МСС (интервью с их руководителями читайте на этой странице). ДВПС занимается строительством жилья из монолитного железобетона и точечной застройкой в центре Москвы. МСС специализируется на возведении типового панельного жилья в спальных районах. Вместе они возводят более 90% столичных новостроек (около 3,5 млн кв. м в год).
     
      ДВПС является структурным подразделением московского правительства и потому избавлен от необходимости передавать префектурам долю в новостройках. Но у департамента существует плановое задание по прибыли, которую он обязан перечислять в бюджет города. По мнению руководителя департамента Леонида Краснянского, рост цен "был бы не в интересах москвичей, ради которых правительство Москвы и работает". Но несмотря на интересы москвичей, стоимость жилья, возводимого ДВПС в последнее время, росла. Правда, в основном за счет увеличения стоимости услуг подрядчиков, работающих по так называемой затратной схеме. Так, только за последний год сметная стоимость возводимых ими объектов увеличилась на 42-69%.
     
      Что касается МСС, то объединяемые союзом домостроительные комбинаты декларируют готовность реализовывать строительные проекты даже при их бесприбыльности. По словам вице-президента МСС Ирины Сергеевой, главная задача заключается в бесперебойной и максимальной загрузке строительных мощностей. Готовность МСС продавать панельные новостройки по себестоимости может только радовать потенциальных покупателей. Однако с октября прошлого года она выросла с 11 тыс. до 14,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Основными факторами, повлиявшими на рост себестоимости, в МСС считают рост цен на стройматериалы (в среднем на 42%), увеличение заработной платы рабочим (около 30%), а также подписание соглашения, по которому МСС обязался бесплатно передавать городу 36% возведенного жилья.
     
      Разброс цен
     
      Контролировать цены на строительном рынке взялись столичные власти. Чиновники выяснили, что разброс цен на стройматериалы составляет до 50%. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, любитель образных сравнений, заявил журналистам: "Мы будем это прекращать, а то каждый сам себе Бетховен, хочу -- за шесть тысяч трубы покупаю, хочу -- за девять". Распоряжением мэра Юрия Лужкова уже образована комиссия, которая будет расследовать подобные случаи. Ее выводы будут носить рекомендательный характер, однако трудно представить, что кто-то из столичных строителей откажется прислушаться к этим рекомендациям. Увеличение заработной платы строительным рабочим произошло несколько месяцев назад и до конца года вряд ли произойдет опять. Что касается доли города в новостройках, то оснований для пересмотра цифры 36% ни в мэрии, ни в МСС не видят.
     
      Однако определенные новации на рынке столичных новостроек все-таки произойдут. В конце марта было объявлено о создании при МСС единого центра прямых продаж жилья. Центр, по сути, заменит риэлтерские фирмы. ДВПС создал аналогичную структуру еще в декабре прошлого года. Покупателям новостроек появление центров прямых продаж сулит незначительную, но все же экономию: крупнейшие московские застройщики смогут исключить из стоимости продаваемых квартир комиссионное вознаграждение посредническим фирмам.
     
      Что касается себестоимости строительства у независимых инвесторов, то реального влияния на ценообразование она оказать не может. Застройщики типового жилья в любом случае вынуждены идти в кильватере столичных монополистов, а цена квартиры в элитных комплексах традиционно определяется не себестоимостью, а балансом спроса и предложения.

Коммерсантъ, 10-04-2001