ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

          ВОПРОС... В 2000 г. налогоплательщиком заключен кредитный договор с банком на покупку квартиры на сумму 47 000 долл. США. В июле 2001 г. оформлен договор купли-продажи квартиры за 35 000 долл. США, а в сентябре 2001 г. - договор залога квартиры с тем же банком на сумму 47 000 долл. США. В 2001 г. произведена оплата процентов по договору залога квартиры. Договор залога государственную регистрацию не проходил. Предоставляются ли имущественные налоговые вычеты на суммы, направленные на погашение процентов по договору залога квартиры, и если предоставляются, то с какой суммы должны быть исчислены проценты?
     
      Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в сумме, израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение квартиры. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (в ред. от 11.02.02 г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Указанный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Учитывая, что договор залога не прошел государственную регистрацию, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета за 2001 г.только в связи с приобретением квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 000 руб. По суммам, направленным на погашение процентов по кредитному договору, имущественный налоговый вычет предоставлен быть не может.
     
      ВОПРОС... В 2001 г. продана комната в квартире коммунального заселения, находящаяся в собственности менее одного года. Каков в этом случае порядок предоставления имущественных налоговых вычетов?
     
      Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более. При продаже указанных объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, имущественный вычет предоставляется на сумму не более 1 000 000 руб.
     
      Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При продаже физическими лицами части жилого объекта льгота может быть предоставлена в том случае, когда предметом договора купли-продажи является изолированное жилое помещение, соответствующее Правилам пользования изолированными жилыми помещениями в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР (квартира целиком, комната с отдельным входом).
     
      Таким образом, физические лица, получившие в 2001 г. доход от продажи комнат в коммунальной квартире, находившихся в их собственности менее пяти лет, имеют право на получение имущественного налогового вычета в размере не более 1 000 000 руб. на каждого собственника жилого объекта. Однако при реализации данного жилого объекта (комнаты в коммунальной квартире), находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле (при долевой собственности), либо по договоренности между ними (приобщей совместной собственности).
     
      ВОПРОС... В 2000 г. оформлены договор купли-продажи квартиры за 1 200 000 руб. и соглашение к договору, по которому продавец получает в 2000 г. 400 000 руб., в 2001 - 2004 гг. - по 150 000 руб., а в 2005 г. - 200 000 руб. За 2000 г. в налоговую инспекциюпредставлена декларация, где указан доход от продажи квартиры в сумме 400 000 руб. Каков порядок декларирования дохода, полученного в 2001 г. от продажи квартиры (150 000 руб.), если квартира находилась в собственности менее пяти лет?
     
      Согласно п.п "т" п. 1 ст. 3 Закона Российской Федерации от 7.12.91 г. № 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", действующего в отношении доходов, полученных до 1 января 2001 г., не включаются в совокупный годовой доход физического лица суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. При этом объектом налогообложения у физических лиц считается доход, полученный в календарном году. В соответствии с письмом МНС России от 15.06.01 г. № 08-1-09/1233-Р305 указанная льгота в названном размере применялась к сумме, полученной в течение каждого отчетного календарного года от продажи квартиры, независимо от количества лет, в течение которых производилась оплата такого имущества.
     
      В связи с отменой с 1 января 2001 г. Закона Российской Федерации № 1998-1 физическое лицо, получившее доход в налоговом периоде от продажи недвижимого имущества, начиная с 1 января 2001 г. при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Таким образом, налогоплательщик имеет право независимо от года возникновения у него такого права на получение имущественного налогового вычета по доходам, полученным в 2001 г. от проданного в 2000 г. недвижимого имущества, с учетом положений ст. 220 НК РФ.
     
      ВОПРОС... Возникает ли объект обложения налогом на доходы при реализации физическим лицом по договору купли-продажи доли в уставном капитале российского хозяйственного общества (ООО), если:
     
      1) первоначально данная доля была приобретена физическим лицом у третьего лица по договору купли-продажи, а затем продана другому третьему лицу по договору купли-продажи по стоимости первоначального приобретения (цена первоначальной покупки доли равна цене ее последующей продажи);
     
      2) первоначально доля была приобретена физическим лицом у третьего лица по равноценному договору мены, а затем реализована третьему лицу по договору купли-продажи по стоимости ниже, чем стоимость приобретения по договору мены (цена первоначального приобретения доли выше цены последующей продажи).
      Если при совершении данных операций возникает объект налогообложения, то как будет формироваться налоговая база и исчисляться налог на доходы? Применим ли в этом случае имущественный вычет, предусмотренный п. 1 ст. 220 НК РФ? Следует ли подавать налоговую декларацию при совершении указанных операций?
     
      Объект налогообложения в виде материальной выгоды, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ, возникает при получении налогоплательщиком дохода от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику. При этом согласно п. 3 указанной статьи налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику. Таким образом, материальная выгода при заключении договора мены между невзаимозависимыми лицами не возникает.
     
      В соответствии со ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Это означает, что одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в деятельности другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%; одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению. Взаимозависимыми признаются также лица, состоящие согласно семейному законодательству Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Иные случаи взаимозависимости могут быть определены только решением суда. Материальная выгода как объект обложения возникает только тогда, когда взаимозависимость между лицами будет доказана в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ. Налогообложение дохода в виде материальной выгоды, определенной на основании п.п. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ, производится по ставке 13% согласно п. 1 ст. 224 НК РФ. Если договор купли-продажи доли в уставном капитале заключен между организацией и физическим лицом и цена договора ниже рыночной, следует руководствоваться п.п. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ.
     
      В соответствии со ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (ст. 568 ГК РФ). Сумма доплаты физическому лицу будет являться его доходом, подлежащим налогообложению. Объект обложения налогом на доходы возникает также в случае обмена - как равноценного (по условиям договора), так и неравноценного, если в результате организация производит оплату (списание) ценовой разницы за счет собственных средств, т.е. имеет место распределение средств организации в пользу физического лица, являющегося одной из сторон такого договора. Налогооблагаемый доход определяется как сумма средств, направленных организацией на погашение разницы в стоимости обмениваемых объектов.
     
      Гражданин, передавший имущество по договору мены физическому лицу или организации и получивший имущество меньшей стоимости с доплатой, привлекается к уплате налога на доходы с суммы разницы между полученной доплатой и имущественным вычетом (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В этом случае гражданин обязан подать декларацию о доходах в налоговый орган по месту жительства. Если предметом сделки по продаже или мене с доплатой является не имущество, а имущественное право (доля в уставном капитале юридического лица), налоговый имущественный вычет не предоставляется и налоговая база равна сумме полученного дохода.
     

Финансовая газета, И. ДАВЫДОВА, советник налоговой службы Российской Ф, 09-08-2002