В начало
Вы здесь: Новости
В начало  Цели проекта Поиск по сайту
База данных |  Информация |  Консультации и частные объявления |  Ссылки
Загляните сюда:  Адреса БТИ, ЖЭКов, паспортных столов по округам.

За что отвечает риэлтор?

          Много копий ломается вокруг риэлторского бизнеса. Кто-то считает обращение в риэлторскую компанию единственной гарантией от возможного расторжения сделки по приобретенной или проданной квартире. А кто-то наоборот, уверен, что, несмотря на обилие красивых слов об ответственности риэлтора перед клиентом, получить возмещение от нерадивой риэлторской компании невозможно. Как же дело обстоит на самом деле, почему возникли столь полярные мнения, мы с вами сейчас и попытаемся разобраться.
     
      В 1991 году началась приватизация жилого фонда в России. Возникает класс собственников. Либерализация экономики вызывает быстрое появление класса людей, так называемых "новых русских", обладающих возможностями - прежде всего финансовыми - изменить свои жилищные условия.
     
      Покупка квартиры, продажа квартиры, обмен с доплатой - эти операции стали основой нового рынка недвижимости. Даже при наличии не очень большой доплаты москвичи могли рассчитывать на то, что свою "двушку" они смогут поменять на трехкомнатную квартиру.
     
      Однако в 1991 году единственными людьми, имевшими возможность оказать содействие в решении жилищного вопроса, были частные маклеры - выходцы с Банного переулка, того самого, где располагалось Бюро обмена. Длительная работа в полуподпольных условиях советского государства наложила отпечаток практически на всех маклеров того периода. Тесная связь с теневыми структурами, моментально оценившими перспективность рынка недвижимости, предопределила основную суть деятельности маклеров тех времен - "обмани на самую большую сумму, какую сможешь вытянуть".
     
      Пожалуй, именно тогда, в 1991 - 1992 годах и произошло разделение маклеров на несколько групп.
     
      Значительная группа занималась расселением коммунальных квартир в центре Москвы. Только обладая обширными связями в криминальной среде, можно было поработать над расселением квартир на улице Остоженка или Арбате.
     
      Для чего нужны были эти связи? Все очень просто. Расселить квартиру с максимальной прибылью для себя можно было, приобретая для жителей отдельное жилье за свои деньги, а затем продавая коммунальную квартиру как единое большое некоммунальное жилье. Но для приобретения квартир требовались деньги - в то время, да и во многом сейчас, единственным источником финансирования могла быть только организованная преступность. Конечно, криминалитет не ограничивался лишь процентной прибылью от деятельности маклеров. Зная о сверхдоходности операций по расселению, маклеров облагали и прочими видами дани - за право работать на данной территории, за "крышу" и т.д.
     
      Впрочем, такое положение вещей устраивало обе стороны. Получив свободный доступ к финансовым ресурсам и возможность работать на "хлебных землях", маклеры не брезговали в случае чего обратиться к своим покровителям.
     
      А таких случаев было предостаточно - иногда кто-то из жильцов расселяемой квартиры не хотел выезжать, иногда они предъявляли "завышенные", с точки зрения маклеров, требования к новым квартирам - в общем, работа кипела, денег хватало на всех.
     
      Однако период активных операций еще не наступил - ведь купить квартиру в центре могли позволить себе далеко не все. Увеличение количества приватизированных квартир в Москве расширяло число потенциальных клиентов для маклеров, и операции с недвижимостью начали приобретать массовый характер. В таких условиях некоторое количество частных (черных) маклеров сосредоточило свои усилия на еще более криминальном бизнесе - поиске одиноко проживающих людей, алкоголиков и прочих социально незащищенных категорий населения.
     
      Им предлагали обменять свое жилье на квартиру меньшей площади либо на квартиру в Подмосковье, а иногда - на дом в деревне. Чтобы заинтересовать людей в подобном переезде, предлагалась значительная по тем временам доплата.
     
      Увы, но людей переселяли в основном на кладбища. Полученная же сверхприбыль вновь оседала в карманах частных (черных) маклеров и их покровителей из криминальной среды.
     
      Другая, тоже значительная, часть маклеров стала заниматься только легальными операциями на рынке недвижимости. Почему они выбрали такой путь, с точностью определить невозможно. Кто-то обжегся на общении с представителями криминальных структур, кто-то изначально ориентировался на длительную и законную работу.
     
      В общем, именно после увеличения количества приватизированного жилья в Москве на рынке стали появляться маклеры, законно и честно занимавшиеся операциями с недвижимостью. Часть из них основала собственные фирмы - первые агентства недвижимости - другие продолжали работать частным образом.
     
      Парадокс в том, что до 1994 года маклеры могли спокойно гарантировать своим клиентам абсолютное спокойствие за приобретенное имущество. Договоры расторгались в основном в связи с возбужденными и доведенными до суда делами по криминальным сделкам. Таких дел было много.
     
      Но расторжение договора по гражданско-правовым основаниям - редкость для того времени. Причина этого кроется отнюдь не в исключительном мастерстве тогдашних маклеров проводить незаконную сделку без сучка-задоринки - просто все правовые коллизии возникли значительно позже, когда государство вплотную занялось проблемами вторичного рынка жилья и внесло первые серьезные коррективы в законодательную основу рынка.
     
      Единственное серьезное беспокойство у законно работавших маклеров вызывала процедура передачи денежных средств. Банковских ячеек еще не существовало, и деньги передавались в машинах, офисах, да и вообще, в любых, самых неподходящих для такого ответственного мероприятия местах.
     
      Риск остаться без квартиры и денег был очень велик.
     
      Итак, к 1994 году на рынке существовали криминальные маклеры, частные маклеры и зарождающиеся агентства недвижимости. Поначалу методы работы агентств недвижимости мало отличались от методов честных маклеров. Договоров на обслуживание клиентов не заключалось, юридической проверки квартир не проводилось. Преимущество агентств того времени - база данных клиентов, желающих изменить свои жилищные условия.
     
      Вопрос об ответственности частного маклера или агентства никогда не поднимался. В случае возникновения каких-либо проблем решение не всегда находилось в рамках гражданского и даже уголовного законодательства.
     
      Откуда берутся "грязные" квартиры
     
      Зафиксировавшаяся к 1994 году ситуация могла бы продолжаться бесконечно долго, но в дело вмешалось государство. В 1994 году вышел целый пакет изменений и дополнений к закону о приватизации жилищного фонда. Именно с появлением законодательных новшеств связано возникновение одного из главных оснований для последующего признания недействительными огромного количества сделок.
     
      Вот что было сделано. В редакции закона 1991 года несовершеннолетние не включались в число собственников приватизируемой квартиры. А в редакции закона 1994 года несовершеннолетние уже должны были включаться в число собственников приватизированных квартир. Дальнейшая правоприменительная практика указала, что сделки с квартирами, приватизированными до 1994 года без участия несовершеннолетних, являются недействительными.
     
      По таким сделкам, конечно, в случае подачи соответствующего искового заявления гражданские права участников сделки приводились в исходное состояние - то есть продавец получал обратно квартиру, а покупатель - деньги.
     
      Проблема заключалась в том, что в договоре стояла стоимость, указанная в справке БТИ, а не фактически уплаченная за квартиру; кроме того, у продавца квартиры не было на руках требуемой суммы, так как чаще всего деньги, полученные от продажи одной квартиры, расходовались на приобретение другой. В итоге покупатель такой квартиры оставался без квартиры и без денег. В лучшем случае - с суммой, указанной в справке БТИ, что по тем временам было эквивалентно 25 - 30% от реальной стоимости жилья.
     
      Настоящая беда заключалась в том, что реально страдали лишь покупатели квартир. Продавцы же зачастую использовали лазейку, предоставленную им законом лишь для шантажа добросовестных приобретателей. Рассматривая ситуацию более пристально, отметим, что реальная стоимость квартиры не могла увеличиться за счет включения ребенка в число собственников жилья. И большинство расторжений связано с внутрисемейными конфликтами по поводу перераспределения нажитого имущества, допустим, между детьми и родителями или братьями и сестрами. Права несовершеннолетних в данном случае если и нарушались, то только внутри семьи. А использовали это нарушение не всегда реально в интересах несовершеннолетнего.
     
      Война
     
      Подобные изменения стали настоящей бомбой для рынка. Огромное количество сделок было расторгнуто по искам о защите прав несовершеннолетних. А в стройных доселе рядах специалистов рынка недвижимости начался серьезный раскол.
     
      Агентства недвижимости начали намеренно отдаляться от частных маклеров под лозунгом защиты клиентов от случайного приобретения "юридически грязной", проблемной квартиры.
     
      Для того чтобы дистанцировать себя от частных маклеров, агентства имели следующие основания - наличие эксклюзивных договоров с клиентом, наличие базы данных по квартирам и возможность проще, эффективнее и быстрее осуществить рекламу и продать квартиру клиента.
     
      Частные маклеры ничего не смогли противопоставить такой позиция агентств - у маклера не могло быть договора с клиентом, хотя возможности по продаже и покупке жилья у маклеров были лишь незначительно слабее. Однако фирма по определению имела и имеет больше возможностей заявить о своих достоинствах, чем неорганизованные частные маклеры.
     
      Оценивая ситуацию с позиций сегодняшнего дня, можно четко сказать - с самого начала у частных маклеров не было шансов и война с агентствами недвижимости была проиграна ими еще до ее объявления.
     
      Ниша, оставленная компаниями частным маклерам, - работа по знакомству да мнимая дешевизна услуг. Компании же оставили за собой самое главное преимущество в глазах потенциальных клиентов - надежность при проведении сделок, правильное оформление документации. Время работало на агентства недвижимости, выбравшие путь развития и расширения бизнеса, - ведь цивилизованные формы приобретал не только риэлторский, но и банковский, и туристический, и многие другие направления бизнеса. Люди постепенно начали привыкать к тому, что услуги наивысшего качества в любой сфере деятельности оказывают не частные лица, а надежные, крупные, солидные компании.
     
      В период с 1994 по 1997 год доля рынка, занимаемая частными маклерами, сократилась с 70% в 1994 году до 40% в 1997 году.
     
      Заметим, что в этот же период более 90% компаний, "блиставших" до 1994 года, ушли с рынка. Многие не справились с возраставшими требованиями потребителей. Кто-то посчитал излишним вкладывать средства компании в расширение бизнеса, в увеличение числа юристов фирмы, в обучение персонала, в проверку квартир - а в итоге недальновидные агентства погорели на "грязной" с юридической точки зрения квартире.
     
      Уже к 1998 году число операций, совершаемых частными маклерами, составило всего 30% от общего количества сделок с жильем в Москве. Темпы падения занимаемой доли - 10% в год. Финита ля комедиа?
     
      Агентства недвижимости по-прежнему не давали никаких гарантий своим клиентам, но расторжений к 1998 году стало существенно меньше.
     
      Реванш
     
      В 1997 году произошла еще одна существенная встряска для всех без исключения участников рынка недвижимости.
     
      Выяснилось, что с 1992 года нотариусы ошибочно (как обычно, выяснили спустя 5 лет) не открывали наследственные дела в том случае, если имущество находилось в общей совместной собственности супругов без определения долей.
     
      К чему это привело, можно рассмотреть на примере. Допустим, некая квартира находится в общей совместной собственности супругов без определения долей. Один из супругов умирает. Наследственное дело не открыто. В свою очередь оставшийся в живых супруг оставляет квартиру по завещанию одному из двоих детей.
     
      Однако в связи с тем, что наследственное дело не открывалось, право собственности на квартиру ошибочно перешло оставшемуся супругу, в то время как по закону дети также являлись наследниками первой очереди по закону. Каждый из детей в такой ситуации имел право на 1/3 от 50% квартиры. Еще одна треть должна была перейти к пережившему супругу так же, как наследнику первой очереди. А оставшиеся 50% жилья действительно принадлежат пережившему супругу, как участнику общей совместной собственности.
     
      Так появилась еще одна серьезная причина для последующего оспаривания сделки. А у клиентов стало еще одним аргументом больше для того, чтобы задумываться об ответственности риэлторской компании за свои действия перед клиентом в случае расторжения сделки. И не только в пределах своей комиссии, как это стало практиковаться.
     
      Но риэлторские компании не обещали ничего. Точнее, их позиция формулировалась следующим образом - заключение эксклюзивного договора, проводимая агентствами проверка квартир, появление в штате солидных компаний множества юристов, грамотная подготовка персонала позволяют агентствам оказывать клиентам услуги более высокого качества и, соответственно, более надежные. Однако брать на себя письменную официальную ответственность в случае расторжения сделки агентства недвижимости отказывались.
     
      Такая позиция, бесспорно, имела право на существование - у ряда компаний за последние несколько лет в практике не было ни одного случая расторжения сделки в судебном порядке - и это, безусловно, говорит о надежности работы крупных и солидных риэлторских компаний. С другой стороны, нежелание взять на себя полную официальную письменную ответственность за проводимые сделки несколько настораживало клиентов.
     
      Конечно же, неопределенностью ситуации воспользовались именно частные маклеры. Имея в активе реальное знакомство со своим клиентом или рекомендации знакомых, в то время как в агентство недвижимости клиенты обращались по рекламе, частные маклеры смогли убедить некоторую категорию клиентов в том, что раз агентство не берет на себя реальную ответственность за результаты своей работы, то и нет смысла переплачивать фирме. Частные маклеры убеждали клиентов, что проверить квартиру они смогут и сами, а возьмут с клиента за все услуги значительно меньше, чем любая компания.
     
      Несмотря на всю проявляемую активность риэлторских фирм в пропаганде своего взгляда на ответственность компании, часть клиентов все же поверила в сладкие песни частников. И с 1998 по 2002 год доля частных маклеров на рынке упала с 30% до 20%. Темпы падения существенно снизились.
     
      Будет ли риэлторская ответственность
     
      Очередной удар по профессиональным риэлторам нанесла отмена лицензирования риэлторской деятельности в феврале 2002 года.
     
      Публичное обсуждение в прессе отмены лицензирования вылилось в понимание общественностью того, что ни одна из риэлторских компаний не дает никаких гарантий своим клиентам на приобретаемое жилье.
     
      Понятно, что обращение в крупную компанию лучше и надежней, чем в мелкую или, что еще хуже, к частному маклеру. Тем не менее, клиентам нужна абсолютная гарантия, а не всего лишь ее сравнительная степень с гарантиями других фирм. К сожалению, только ее и могут сегодня дать риэлторские компании.
     
      Если, не дай бог, кто-то из сторон обратится в суд о расторжении сделки, то для клиента фирмы будет уже неважно, какой стаж работы она имеет на рынке недвижимости или какой у нее номер лицензии. Ни денег, ни квартиру никакая компания ему не вернет.
     
      Страхование сделки - не выход. Страховые компании предлагают такие условия, цены и схемы страхования, что сделка никогда не сможет быть заключена - во всяком случае, в ближайшие лет десять, а даже если она и случится, то для выплаты страхового взноса придется продавать квартиру родственников.
     
      А страховка риэлторской ответственности - не более чем миф. В реальности страхуется только возврат комиссионных, а не денежных средств в полном объеме.
     
      Есть ли перспективы у риэлторов? Будут ли клиенты продолжать верить обещаниям агентств, если за ними ничего не стоит? Маловероятно.
     
      Только полная, официальная письменная ответственность риэлторской компании, зафиксированная в договоре, может сохранить за риэлторами будущее в этом бизнесе.
     
      Более того, принятие на себя ответственности за результаты своей работы отобьет последних клиентов у частных маклеров, которые не смогут отныне заявлять о том, что агентства ничего не гарантируют. Ведь, по правде говоря, за свои услуги частные маклеры берут столько же, сколько и серьезные агентства. Почему? Да потому, что частные маклеры хоть и декларируют дешевизну своих услуг, в реальности получают со сделки не меньше, а зачастую и гораздо больше, чем риэлторские компании. Но при этом обороты компаний все-таки существенно больше - за счет масштабов предоставляемых услуг и огромного количества сделок.
     
      Интересно, что произойдет с рынком, когда какая-нибудь из компаний объявит о своей полной ответственности перед клиентом?
     
      Очевидно, что далеко не все компании могут предоставлять реальные гарантии своей ответственности. Ведь для возврата средств в случае расторжения сделки компании необходимо иметь либо огромные масштабы производства, позволяющие производить выплаты из операционной прибыли, либо существенные финансовые резервы. Застраховать ответственность на случай расторжения сделки компания все равно не сможет.
     
      Значит, только наиболее крупная и самая надежная компания может решиться на такой шаг. Надежная - потому что возможные потери от введения полной ответственности в 20 раз превышают средние комиссионные агентства по одной сделке. А крупная - потому что только крупные компании могут позволить себе возмещать убытки из операционной прибыли или же формировать специальный резервный фонд.
     
      Непонятна судьба мелких компаний. Ожидаемых клиентом гарантий они предоставить не смогут, следовательно, им придется либо уходить с рынка, либо вливаться в состав крупной компании. Конечно, все это произойдет не за один день - как мы увидели сегодня, тенденции на рынке недвижимости сохраняются годами, но необратимость их очевидна. Поэтому рано или поздно кто-то из риэлторов неизбежно предложит рынку полные гарантии...

Московская правда, 31-05-2002


[ База данных ] [ Информация ] [ Консультации и частные объявления ] [ Ссылки ]


Rambler's Top100