|
У закона крепкое "тело", но голова еще кружится.
В конце июня правительство Москвы намерено рассмотреть проект важнейшего закона "О землепользовании и застройке в городе Москве". Собственно, проект этот уже существует, но вопрос настолько важен, что специалисты въедливо вчитываются в каждое слово формулировок, боясь допустить какой-то просчет или неправильное толкование.
Сегодняшний "круглый стол" - яркое тому подтверждение. Собравшиеся в Мосгордуме законодатели, рофессионалы спорят, сомневаются, дополняют положения документа с одной целью: будущий закон должен быть декларацией о намерениях, а руководством к действию, четко регламентирующим основы землепользования в столице. В обсуждении приняли участие: председатель Московского земельного комитета Виктор Дамурчиев, заместитель председателя Москомзема Олег Рыжков, депутаты Московской городской думы Дмитрий Катаев, Андрей Метельский, Михаил Москвин-Тарханов, Иван Новицкий, Ирина Рукина, Владимир Плотников, заместитель начальника ГлавАПУ Сергей Мельниченко, член комиссии МГД и правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений
Петр Добров.
Олег РЫЖКОВ,
руководитель коллектива разработчиков законопроекта
- Всего в проекте 8 глав, но сердцевиной является глава вторая, а именно - "Право собственности и иные права на землю". Она переводит закон в сферу землепользования, точнее, к вопросам собственности на землю. Хочу подчеркнуть - аренда земельных участков по-прежнему остается основной формой использования земли в городе Москве.
Третья глава - это плата за землю. Ныне действующий закон "О платном землепользовании" полностью нами проанализирован. Из него взяты те положения, которые и сегодня, по нашему убеждению, актуальны в области городского землепользования. Более того, он не отменяется, а становится некой параллелью для вновь представленного. Дальше практика подскажет, каким должен стать объединенный вариант.
В других главах сделана попытка охарактеризовать основные принципы градостроительного планирования и развития территорий. А также те положения, которые необходимы для нашей повседневной работы, - "Охрана земель" и "Ответственность за исполнение настоящего закона". В последнем, кстати, приведен реестр конкретных правонарушений, чего прежде не было, и определены штрафные санкции (раньше они содержались в распоряжениях мэра и постановлениях правительства).
В заключительной части проекта представляется важным принцип о том, что нормы и правила поведения в отношении земель города распространяются и на госсобственность, до их разграничения.
Андрей Метельский:
Статья 6 законопроекта предполагает разделение территории города Москвы на земли, находящиеся в частной и в государственной собственности. Государственная собственность - это земли Российской Федерации и собственность города Москвы. Между тем статья 20 Устава города Москвы предусматривает и других хозяев земли в пределах города. Местные образования, муниципальные образования - они тоже, наверное, будут являться собственниками земли. Кроме того, городскими "квадратами" владеют посольства. Это тоже собственники.
И второй вопрос. Исполнительная власть города Москвы осуществляет контроль за расходованием средств от использования земель. Но эта плата зачисляется в бюджет города. А вот контроль за исполнением бюджета возложен на Московскую городскую Думу, ну и, наверное, на Контрольно-счетную палату. Кто все-таки будет исполнять контроль за расходованием средств?
Олег Рыжков:
- Здесь никаких противоречий нет. Подумаем, как записать это более четко.
Ирина Рукина:
- Земельные участки в Москве являются единым объектом инфраструктуры, включающим в себя надземные и подземные инженерные сооружения, коммуникации. Поэтому в статье 6, где речь идет о разграничении собственности на федеральную и городскую, можно было бы записать, что обслуживание коммуникаций, подземных и инженерных сооружений передается собственнику. И ответственность за надлежащее выполнение, естественно, тоже лежит на собственнике.
Михаил
Москвин-Тарханов:
-А не получится так, что и трамваи будут определяться как принадлежащие данному
земельному участку?
Ирина Рукина:
- Во всяком случае, должно быть ясно, что при разграничении не только поверхность земли передается собственнику, но и вся инфраструктура. Прежде всего та, что находится на этом участке. Я просила бы рассмотреть этот вопрос, поскольку обязательно буду подавать такую поправку.
Владимир Плотников:
- В статьях 8, 9 и статье 24, которая этому вопросу посвящена, речь идет о плате за право аренды земельного участка. Не опасаетесь реакции прокуратуры?
Олег Рыжков:
- В Земельном кодексе эта плата узаконена. Против чего выступала прокуратура? Против того, что есть выкуп аренды, но нет собственности. Они назвали это вторичным "черным" рынком.
Владимир Плотников:
- В статье 12 "Земельные участки в составе кондоминиумов" есть такая лукавая формулировка: "земельный участок, входящий в состав кондоминиума при формировании существующей застройки". Вот я - застройщик. Началось точечное строительство в составе сложившейся застройки. Получается, я бесплатно могу получить земельный участок? Достаточно организовать кондоминиум на начальном этапе, и все?
Олег Рыжков:
- Нет, имеется в виду ситуация, когда дом уже построен.
Владимир Плотников:
- Здесь ни слова о том, как будут формироваться кондоминиумы во вновь строящихся домах. Записано, что "земельный участок, занимаемый зданием и необходимый для его эксплуатации и обслуживания, входящий в состав кондоминиума при его формировании и существующей застройке, передается в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в порядке и на условиях, определенных федеральным законодательством и законами города Москвы в соответствии с градостроительными нормативами и правилами. Размер и границы земельного участка определяются на основании проектов межевания территорий".
Дмитрий Катаев:
- У меня порядка 30 вопросов и замечаний. Так что главная проблема в том, чтобы выбрать из них сейчас наиболее важные. Пока вот что: много раз упоминаются торги. Каким законом установлен возникший порядок проведения торгов?
Олег Рыжков:
- Есть федеральный закон, есть московский. В нашем проекте записано следующее: "Предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города Москвы.
Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном настоящим законом и иными правовыми актами города Москвы, для целей использования, устанавливаемых градостроительным регламентом территориальной зоны, в пределах которой расположен участок.
Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурса, аукциона) на право заключения договора аренды в соответствии с условиями этих торгов".
Михаил
Москвин-Тарханов:
- У меня к этому законопроекту претензий нет. Но... чего-то не хватает. Здесь предусмотрена одна-единственная форма передачи земельных участков. Может, стоит подумать о четырех-пяти механизмах?
Сергей Мельниченко:
- Несколько замечаний, при общем положительном впечатлении от проекта. Главное: разработчикам, кажется, удалось соединить градостроительство с землепользованием. Это очень важно. Нужно только обязательно подчеркнуть: этот закон - для территорий города. Всякий закон хорош только тогда, когда он исполняется. Поэтому я за введение четких штрафных санкций. Кроме того, нужны твердые ставки аренды. А людям нужно объяснять: арендатор не враг города. Арендатор нас кормит. Он создает рабочие места.
Теперь возьмем такой процесс, как совершение сделок. Люди выкупают право аренды. И часто можно услышать: "А могу ли я его перепродать?" Ответ должен быть таким: "Безусловно, можете, и без всякого разрешения властей". Сейчас до 50% земель мы потеряем. Перейдут к федералам. Но мы можем продавать право аренды на московской территории.
Владимир Плотников:
- К разной собственности закон по-разному относится. Это самый существенный недостаток. Кроме того, недостаточно прописаны разграничения полномочий Думы и правительства. В целом проделана очень серьезная работа.
Петр Добров:
- На заседании нашей комиссии присутствовали 12 депутатов Московской городской думы. Это очень показательно. Выступления были очень "по теме", поднимали очень серьезные вопросы. Было сказано, что некое "тело" закона уже сформировано, с ним можно работать. Есть недостатки в "голове", есть недостатки в "хвосте". В чем смысл этих недостатков? В том, что в настоящее время не решен основной вопрос: разграничение собственности на землю в Москве - федеральной и московской. Поэтому в последней статье закона сказано, что все перечисленное касается только московских земель. А вот когда разграничение произойдет, тогда будут думать. Это в корне неправильный подход. Он половинчатый.
Если обычный закон делается на "надцать" лет, то этот - на два-три года. И поскольку разграничение будет идти не одномоментно, из территорий Москвы будут выводиться федеральные земли. И они окажутся, по сути, вне регулирования данного закона.
Ключевой вопрос не решен, и депутаты обращали на это внимание. А что делать в такой ситуации? Как мы сможем влиять на регулирование земельных отношений, на застройку территорий после разграничения?
Будут оплачивать право аренды, на самом деле это будет плата за застройку. И чем больше можно построить объектов, тем выше будет цена.
Территория, скажем, переходит в федеральную собственность, но ведь на ней имеются коммуникации, она как-то соотносится с транспортными путями. Город вложил деньги, инвестор же в целом не платит за содержание сетей. Вот этот выкуп права аренды и идет на многие городские нужды, в том числе на содержание сетей.
Имеется еще такая коллизия - как обойти 30-кратный выкуп аренды, декларируемый Земельным кодексом? В центре Москвы цена земли оказывается в десять раз меньше ее рыночной стоимости
Иван Новицкий:
- Закон нужно дорабатывать с учетом замечаний, которые были сделаны. Нужно просто садиться и работать над текстом. Основа есть. Если кому-то интересно - анализируйте законопроект. Потом же, когда он будет принят и возникнут вопросы, придется пенять на себя. Всех приглашаем к обсуждению.
Теперь о трудностях момента. У нас только недавно вышел федеральный закон. Пока что действует московский - о платном землепользовании. До этого, конечно, работа тоже велась, и немалая. Проводились разного рода анализы, целые научные работы выпускались. Я сам неоднократно выступал в печати.
А то, с чем мы столкнулись сегодня, называется так: сложности переходного периода. Одни хотят, чтобы у них осталось, другие - чтоб к ним перешло. Как тут без сложностей? А закон как раз для того и нужен, чтобы сложностей было меньше. Чтобы все в законе было прописано и не доходило до разного рода разборок с применением силовых методов. Понятно, идеальных законов не бывает. Так ведь поэтому и ведется кропотливая работа. Даже у разработчиков в Москомземе еще имеются замечания, они внутри себя не все дообсудили. Но до конца мая необходимо закончить работу над текстом.
Работу законодателей порой называют рутинной. В какой-то степени так и есть. Только я бы назвал ее скорее системной работой над текстом.
В целом могу констатировать: это дело большой общественной важности. Причем настолько большой, что непременно коснется каждого москвича.
Вечерняя Москва, 25-05-2002
|
|
