Квартирные мошенники в творческом поиске
В последние годы в нашей стране большое распространение получил способ обмена жилья путем купли-продажи. В одной только Москве в день заключаются сотни таких договоров. Однако через некоторое время многие "счастливые" собственники выменянных подобным образом квартир сталкиваются с большими проблемами.
Те, кто хоть раз просматривал жилищный раздел газеты "Из рук в руки" или ей подобных, наверное, обратили внимание на слово "альтернатива", часто встречающееся в тексте объявлений о продаже квартир. Для непосвященных: "альтернатива" - это обмен квартиры путем ее продажи и покупки на вырученные деньги понравившейся. Такой обмен удобнее обычного, поскольку рынок продаваемого жилья значительно шире, чем количество вариантов обмена.
Но существует проблема, о которой не все, желающие обменять квартиру подобным образом, знают - это возможность признания их договора купли-продажи жилья недействительным. Чаще всего такой иск предъявляет бывший собственник жилья , а порой это могут быть и прокурор или органы опеки и попечительства в интересах бывшего собственника или проживавших с ним несовершеннолетних детей.
Возможность иска достаточно велика… И в большинстве случаев суды удовлетворяют такие иски…
Стопроцентно обезопасить себя от попадания в такие ситуации, вероятно, нельзя, но принять определенные меры безопасности не только можно, но и нужно.
Для начала необходимо оценить достоинства и недостатки обмена по сравнению с куплей-продажей с юридической точки зрения.
Обмен - это понятие, предусмотренное Жилищным кодексом РСФСР. Статьи 67-74 ЖК РСФСР регулируют порядок обмена муниципальных жилых помещений. Для его совершения необходимо с согласия всех проживающих в обмениваемых помещениях подать заявление в районное или городское бюро обмена. Если одна из обмениваемых площадей кооперативная, то есть владелец площади - член ЖСК (но не собственник квартиры!), к заявлению прилагается выписка из решения общего собрания об исключении меняющегося из членов ЖСК и выплате ему пая. В последующем тот, кто въедет в эту квартиру по обмену, уплатит пай и будет принят в члены ЖСК (ст. 119 ЖК РСФСР). Если одна из обмениваемых площадей является муниципальной, а другая находится в собственности обменивающегося (это может быть частный дом или приватизированная квартира), то к указанному выше заявлению прилагаются документы, подтверждающие право собственности на жилье.
… При совершении сделки через бюро обмена права ее участников максимально защищены. В случае признания обмена недействительным по решению суда стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть в свои прежние квартиры. А сторона, действовавшая неправомерно, обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ст. 74 ЖК РСФСР).
… При обмене приватизированных квартир необходимо заключить у нотариуса договор мены (обмена) жилых помещений между собственниками квартир (ст. 576 ГК РФ), который подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения. Здесь законом также предусмотрена гарантия прав участников. Если иск о признании договора недействительным подается участником сделки, то наступают последствия, предусмотренные ч. 2 ст. 167 ГК РФ, и стороны возвращаются в первоначальное положение. Если же он подается третьим лицом (например, собственником квартиры, у которого ее купила обменивающаяся сторона по настоящей сделке), то вступает в действие положение ст. 571 ГК РФ, позволяющее новому собственнику квартиры требовать от другой стороны возврата квартиры, полученной последним в обмен.
Таким образом, при "традиционном" обмене добросовестный участник сделки ничего не теряет: в крайнем случае он просто возвращается в свою прежнюю квартиру. Главным недостатком "традиционного" обмена является лишь то обстоятельство, что довольно трудно подыскать вариант, подходящий обеим сторонам.
Обмен путем купли-продажи предполагает два отдельных, не связанных между собой договора: по первому человек продает жилье и получает деньги, по второму он платит деньги и приобретает жилье. Поэтому если второй договор по иску продавца квартиры или третьих лиц будет признан недействительным, покупателю просто вернут деньги, указанные в договоре купли-продажи и выселят из квартиры.
Здесь-то и могут возникнуть проблемы. Ведь, не желая платить за оформление сделки, стоимость квартиры в договоре обычно занижают. Это позволяет продавцу в случае признания сделки недействительной вернуть покупателю не реально полученные деньги, а лишь те, что указаны в договоре. На этом и основан очень простой вид мошенничества… Комбинации, используемые квартирными мошенниками, весьма разнообразны. Они позволяют в дальнейшем расторгнуть сделку по причине заблуждения продавца, из-за отсутствия согласия опекунского совета ПНД на сделку с душевнобольным, по причине нарушения прав ребенка и т. д. Очень часто подобные нарушения допускаются при заключении предыдущих сделок.
Конечно, это не значит, что за каждой сделкой купли-продажи стоит мошенничество, но тем не менее принять определенные меры предосторожности не помешает:
1. Если позволяют средства, старайтесь покупать жилье в новостройках у строительных фирм.
2. Если вы все же вынуждены покупать квартиру на вторичном рынке, покупайте у людей, ее приватизировавших. В этом случае можно более тщательно проследить правильность оформления документов.
3. В договоре обязательно предусмотрите штрафные санкции к продавцу в случае предъявления им самим или третьими лицами иска в суд о признании договора недействительным.
4. Включайте в договор купли-продажи детей. Лишение несовершеннолетнего ребенка прав собственника и выселение его на улицу являются нарушением закона и ставят суд перед правовой коллизией. В этом случае он должен будет применить норму о добросовестном приобретателе, что на руку покупателю.
"Домашний адвокат", №15
