"Но мне туда не надо…"
В Москве в скором будущем будет введено новое ограничение, которое может серьезно повлиять на политику столичных офисных арендаторов. Как заявил на недавней пресс-конференции главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, площадь новых офисных зданий в центре города будет ограничена 5000 кв. м. По словам г-на Кузьмина, идею об ограничении поддерживает московский мэр Юрий Лужков.
Если верить заявлениям московских чиновников, сокращение офисных площадей в центре обусловлено транспортными проблемами города. Офис в 5000 кв. м - это порядка 500 рабочих мест и соответственно около 100 автомобилей, которые, по мнению властей, мешают жителям окрестных домов и перегружают дороги в центре города. Однако за заботой о москвичах просматривается и другая цель - попытаться оживить спрос на офисные помещения на территории строящегося бизнес-комплекса "Москва-Сити". Замысел авторов проекта прост и незамысловат: столкнувшись с ограничениями на площадь офисов и с дефицитом помещений в центре города, арендаторы ринутся в "Москва-Сити" - бизнес-центр, возводимый при активном участии московских властей. Рост интереса к проекту со стороны арендаторов повысит инвестиционную привлекательность проекта.
"Москва-Сити" один из любимых проектов Юрия Лужкова, поддержка которому обеспечивается всеми доступными средствами. Так, к "Сити" подтаскивают транспортную инфраструктуру - имеются в виду третье кольцо и скоростная трасса, которую намечено протянуть от "Шереметьего-2". Игра в офисные ограничения вполне укладывается в канву городской политики. Более того, представители ОАО "Москва-Сити" сами признают, что введение ограничения является согласованной политикой правительства Москвы и руководства проекта.
Однако затянуть арендаторов на эту площадку путем тривиального регулирования общей площади будет довольно трудно.
"Башня-2000" - единственный офисный проект на площадке - пока еще не сдана, а подписание акта госкомиссии планируется на январь будущего года. Тем не менее ОАО "Москва-Сити" уже предлагает площади в аренду по $500 за метр в год плюс $100 за эксплутационные расходы. Такая ставка в Москве, конечно, встречается, но запрашивают ее только бизнес-центры лучшей части класса А. При этом в подавляющем большинстве случаев операционные расходы оказываются включенными в ставку аренды. Что касается башни в Сити, она в класс А не попадает ни при каком раскладе: просто по причине местоположения, поскольку уровень А подразумевает prime location, а не пустырь у окружной железной дороги.
Едва ли московские власти смогут добиться своей цели. Во-первых, в Москве пользуются популярностью особняки, которые составляют заметную часть офисной недвижимости высшего класса. Во-вторых, при существующей сегодня "норме" в 10 тыс. м большинство офисных зданий редко достигают этого лимита. И проектировщики, и сами девелоперы ориентируются ровно на тот объем площадей, который можно выжать из земельного участка. Неудачный опыт излишеств уже есть: при проектировании здания "Самсунга" на Якиманке был предусмотрен дополнительный этаж. В эти темные помещения с окнами-бойницами агенты предпочитают арендаторов не водить, чтобы не портить себе репутацию.
Кстати, если бы московские власти исходили из принципа равных правил для всех участников рынка, в числе пострадавших оказались бы они сами. К примеру, под ограничения подпадает комплекс на Павелецкой площади (третья очередь предусматривает строительство на угловом участке площади 35-этажной башни), а также строительства в окрестностях мэрии второй очереди комплекса "Усадьба-Центр". Но мэрии надо отдать должное: даже в этом случае она смогла просто и элегантно уйти от проблемы. По словам Кузьмина, ограничения не распространяются на уже строящиеся здания, поскольку "закон у нас обратной силы не имеет".
Последнее обстоятельство особенно важно. По мнению одного из девелоперов, внезапное возникновение идеи об ограничении площади арендных офисов в немалой степени продиктовано изменением конъюнктуры. После долгого спада рынок офисных помещений, похоже, снова начинает подниматься. "Число проектов, представленных на согласование в структуры московского правительства в последние полгода, значительно превышает показатели прошлых лет. Вот чиновники и смекнули, что у "Москвы-Сити" появятся новые сильные конкуренты", - заметил бизнесмен.
Тем не менее участники рынка признают, что ограничение площадей бизнес-центров может отразиться на арендных ставках. Так, по словам российского директора компании Noble Gibbons Филиппа Богданова, арендные ставки в результате введения нового ограничения могут несколько возрасти, поскольку эксплуатация большого бизнес-центра обходится дешевле, чем маленького. Однако территория внутри Садового кольца - традиционный деловой центр Москвы, и, хотя Юрий Лужков пытается перенести его к третьему транспортному кольцу, район Сити пока не пользуется популярностью и крупные компании вроде "Дженерал Моторс" предпочитают иметь офисы в историческом центре. Кстати, доля свободных площадей лучшей части касса А (так называемые А-1, А-2 - уровень комплексов вроде "Усадьбы" или Гоголевского, 11) в настоящее время крайне мала: она составляет всего 6% (по сравнению со стабильными 17-20% по рынку площадей классов Аи Б в целом). То есть качественной недвижимости в центре города постоянно не хватает….
Вкладывать колоссальные средства в строительство здания в районе бизнес-центра крайне рискованно. На реализацию проекта в "Сити" потребуется как минимум десятилетие. По прошествии этого срока может многое измениться - мэр (который пока выступает в качестве личного гаранта проекта), команда мэра, особый правовой статус Москвы и московской недвижимости, условия работы с инвесторами, отношение к иностранному капиталу и так далее.
Власти пытаются стимулировать вложения в площадку "Сити" приданием ей особого статуса, который предусматривает продажу здесь земли в собственность. Однако, во-первых, права на землю оформляются только по окончании инвестиционного проекта, то есть не являются работающим активом. Во-вторых же, так называемая собственность на землю - вещь довольно сомнительная. Как сообщил Виталий Коханенко, президент корпорации "Стерх" - одной из фирм работающих с московской землей, инвесторам предлагается "брак по расчету". Земля "Сити" включена в уставной капитал ОАО "Москапстрой", и желающим что-либо построить предлагается создать дочернее предприятие, в котором 70% принадлежало бы инвестору, а 30% - ОАО. В прошлом году к площадке "Сити" проявляла интерес некая американская компания, планировавшая вложить в проект порядка $20 млн. Однако после выяснения реальных условий работы эта компания отказалась от своей затеи, поскольку инвестиционная схема может обернуться негативными юридическими последствиями ( по существу, объектом инвестирования оказывается не площадка, а доля в некоем юридическом лице, ведущем самостоятельную хозяйственную деятельность).
Эта ситуация наглядно демонстрирует, что московские власти иностранных инвесторов в общем-то видеть в "Сити" не хотят, предпочитая двигать проект своими силами. А поскольку силы весьма ограничены, приходится использовать самые экзотичные способы заманивания инвесторов в "Москва-Сити".
"Компания", 14 августа.
